初识老宋
前几年，我在杭州偶遇了一些行业中的老朋友。那次聚会是在九溪的玫瑰园酒店，正值早春三月，孔雀在草地上悠闲地行走。人群中，我第一次见到了老宋。那是2010年，他意气风发，坐在行业的第二把交椅上，豪言要超越万科。然而，十几年一晃而过，行业跌宕起伏，万科陷入各种传言，他曾经的兄弟孙宏斌也如流星般陨落。
老宋似乎已经远离了这些纷扰，每天中午他会晃悠到酒店的走廊上抽烟，专注于自己的事。他的头发已经花白，远离聚光灯多年。饭桌上，大家谈论过去的人和事，像王小波写过的那句话：“躺在河底，看着潺潺流水、波光、落叶、浮木、空酒瓶，一样样从身上流过去。”
滨江的崛起与独特性
杭州房企滨江近日被传将被杭州国企收购。就在前几天，滨江的老板戚金兴和夫人还在杭州淳安县的山上接待了业主们。戚老板说，山上空气清新，人也能保持清醒。过去两年，他和其他房地产从业者似乎不是一个时代的。
滨江的独特性非常明显：60%的土地储备在杭州，85%的土储在浙江。2023年，滨江1076人管理了120个项目，卖了1534亿，人均销售额达到了1.43亿元。它的合伙伙伴也忠实、稳固，带着一帮小兄弟拿地，合作开发，有钱，有品质。滨江继承了绿城的营造质量和客户口碑，但在人均产出、成本控制和周转速度上，比绿城做得更好。
戚金兴的战略与忧虑
戚金兴一直是行业内敢公开表达的人。在绿城老宋半隐退的日子里，他扛起了浙江地产商的大旗，直截了当地批评同行业绩造假，并对市场进行预测。他松弛地讲着大实话，听起来像凡尔赛。2023年，滨江最低一笔项目贷款是2.2%，戚老板说：“有时候我都觉得难为情。”
然而，他对后市非常不乐观，说房地产的丰产期已经过了：“我现在的战略是，其他城市再有诱惑力，也不去了，保住现在的成果。”
杭州的地产热潮
2015年后，杭州全是利好。阿里巴巴上市，杭州从工业经济向信息经济转型，人口每年飙涨十几万。2016年9月，杭州成功举办了G20，城市开始大规模的更新建设，拆迁了十几万户。新增人口需要住房，拆迁户也需要住房。2017年，杭州卖掉了17万套房子，很多人都是一次性付款。
从2016年开始，杭州成为中国最热的土拍城市，房企争相来到这里竞技。2016年到2023年，杭州总土地收入超过1.8万亿，全国遥遥领先。滨江在杭州的土拍市场上一直断崖式领先，过去八年，总投资超过了2000亿。
风险与挑战
然而，2022年开始，杭州外围市场明显冷清。滨江去的临平、萧山临浦、临安、富阳甚至良渚、龙坞都成了高库存重灾区。2023年，滨江以自己的名义拿了15宗地，近10个项目综合新开盘去化率都低于50%。
这些年，同行对标学习滨江也取得了一些成果。绿城和建发已经学到了滨江的精髓，拿完地后迅速推进项目。
结语
今年前四月，滨江以355亿，排名中国房企销售额第八。戚老板竟然成了中国民营房企第一名，财务状况和资产状况比其他人好得多。然而，滨江仍然传出将被国企收购的流言，这意味着在资本市场和业内看来，在当下已没有绝对安全的地产商了。标普上周选取了18家房企作为样本，进行压力测试，发现各类所有制样本房企均偿债能力不足，包括国企。
走到一个时代的末尾，不堪其重的人，都像一片羽毛，轻轻飞出窗外。几个月前，我一个企业家朋友偶遇了旭辉老板林中，林中告诉朋友，他和弟弟都抑郁了，弟弟更严重一些，所以辞任了。满头白发的胡葆森也曾对林中说：“我马上70岁了，还不一样。”
参考文献
- 喷嚏小乖. (2024). 一种生活：兽爷丨昨日像那东流水. [在线文章] 发布于 2024-5-7 22:11:00.